フルローンでの不動産投資に失敗・・・?

「5年で資産10億」の落とし穴

最近、書店などでもよく見かけるこの言葉。「月給20万円の私が10億円の資産を持った」要は、マンション投資などで10億円相当の資産を保有しているということを言いたいのでしょう。

たかが月給20万円しか取っていなかった人が、わずか5年間で10億円の資産を持つまでになったといえば、ある種のサクセスストーリーのように聞こえてきます。果たしてその実体はどうなのでしょうか。

常識的に考えれば、月々20万円程度の給料しかもらっていない人が、3年、あるいは5年で10億円の賛産を持てるようになるためにはよほどのお金持ちと結婚するか、企業してIPO(株式公開) させ創業者利益を得るか、というくらいしか思い浮かびません。

それ以外にはどのような方法が… そう、実は不動産投資を使った方法なのです。どんどん、どんどん不動産を買っていくのです。 そうすれば、いずれ10億円程度の資産価値を持つ不動産を所有できるようになるはずです。

ローンに頼って不動産を買っていく

ローンに頼って不動産を買っていくところで、どんどん不動産を買うのは結構なのですが、そのお金はどこから出てくるのでしょうか。 もともと10億円のキャッシュを持っているとは、とても思えません。そうです。ローンに頼るのです。これは、企業の財務内容を示すバランスシート (貸借対照表) を思い浮かべていただければ、意味がよくわかると思います。

バランスシートでは、左側に資産、右側に負債と自己資本が並んでいます。 企業経営をおこなう場合は、自己資本に加え、銀行からの借り入れや債券発行によって資金調達を行ない、その資金を有効活用することによって資産を増やしていきます。これと同じことを個人でおこなおうというわけです。
 【収益物件を探すときのお役立ちサイト】
不動産投資はよく「中リスク中リターン」と言われます。

私はちゃんと知識さえあれば低リスクだと思うのですが。

自分でコントロールできる部分が多く、

実際に不動産投資で失敗したという人にはあまりお目にかかりません。 しかし、もちろん全くいないという訳ではありません。

私が会った不動産投資に失敗した人や聞いた話を タイプ別にその傾向やなぜ失敗したかを考えてみました。

今日はまず1つ目のタイプについて書いてみたいと思います。

なにがなんでもフルローン・オーバーローン、RC大好き星人タイプ 今では大規模大家さんか地主さんなどでもない限り、 フルローン・オーバーローンという言葉は聞かなくなりました。 しかし、リーマンショックのちょっと前までは 都市銀でも不動産投資にバンバン融資している時期があり、 その当時は積算評価が出ればフルローン・オーバーローンは珍しくありませんでした。

現在活躍している有名大家さんの多くはこの時期に不動産投資を始め、 フルローンに近い融資で積算評価が出る物件(RCである程度の広さの土地付き)を買い進めて脱サラ・リタイアしている人が多いです。

銀行融資の環境が良い時とスタートが重なったという状況で成功しているので これから始める方がこの方たちの経験談を読んで同じようにしても マネするのは難しいのではと思います。 その時期に不動産投資を始めた方達は、ある意味ラッキーでした。

しかし、その中にもラッキーなどとは言っていられない人が チラホラ出てきているようです。

その当時はとにかく積算評価が出てフルローンで融資が付く物件を みんなが血眼になって探していました。

「サラリーマンを辞めてリタイアするために、フルローンでマンションを買うんだ!」というような言葉が踊っていました。

そして、それはいつしか 「フルローンでマンションを買うこと」が目的となってしまっていました。 物件購入はスタートであり、ゴールではありません。

フルローンで物件を購入すると、 損益分岐点が非常に高くリスクが高い状態になっています。

つまり、○部屋中○部屋稼働していないとローンの返済ができないという 損益分岐点が非常に高いのです。 さらに、RCであればエレベーターが壊れた、浄化槽が壊れた、

屋上防水をやらなくてはならないというような事態になれば

サラリーマンの数ヶ月、数年分の給料などすぐに吹き飛びます。

その当時物件を購入して失敗してしまった方々は 「会社を辞めたい」「フルローンで物件を買いたい」という方にばかり目が行き、このような分析や運営などへの考慮が足りなかったのではと思います。

そして、フルローンでマンションを買ったはいいものの、 結局ローン返済ができずに撤退というパターンが多いようです。

また、いま現在でも物件を買うことが目的になり、 買える物件ばかりを探している方がよくいらっしゃいます。

「買える物件 = いい物件」ではありません。

しかし、同じようにスタートしたにもかかわらず、 うまく運営し、さらに大きく成長し続けている大家さんも大勢いらっしゃいます。 その方達は一気に収入が増えたことに一喜一憂せず、 ましてや入ってきた収入を使ってしまうようなことはしません。

スタート時にはフルローンという大きなリスクを取っていますが、 時期を見て少しずつリスクを減らすために 自己資本比率を増やしたり資産の組み替えをしたりと 確実に計画的に次のステージへとステップアップをしています。

自分が今どういう状態にあるのか、これからどうすれば良いのか、 きちんと分析、計画をしています。

ぜひ、こういう部分を見習いたいものです。
●区分所有の失敗例 

区分所有は、比較的少額で始めることが出来るため、不動産投資の入門用にはぴったりだと考える方が非常に多いです。ここで、はっきり申し上げましょう。

メリットよりデメリットの方が圧倒的に大きいので、やめた方が良いということを。

それでは、具体的にみていきましょう。

ある勤務医さんは、年収が高く、金融資産ももともと5千万以上あったのですが、節税にもなるということで、利回り5〜7%の新築区分所有の物件を、8戸次々と買い、その後さらに買い進めようとした所、どこからも借りることが出来なくなりました。

なぜ銀行が、貸してくれなくなったのでしょう?

実は、多くの銀行は、区分所有の物件は、固定資産税評価額で評価します。すると、例えば3000万円で購入した物件が、買った瞬間1500万円しか価値をもたなくなるのです。そこに2500万円などの負債があるものですから、1 戸購入する毎に約1000万円の信用毀損を起こす訳です。

結局8戸買った所で信用が底をつき、どこからも借りることができなくなったということです。

それでもキャッシュフローがしっかり出ているのであれば、そのうちにキャッシュフローも貯まってきますし、まだ救いはあるのですが、購入した物件は、利回りも6〜8%と低く、ほとんどキャッシュフローを生みません。

そして、売却するにも、残っている借金に大きく満たない額でしか売れないとのこと・・・。新築の場合は新築プレミアムが付いていますので、中古になるとがっくりと下がってしまうことが多いのです。

持っていても今後家賃下落すると赤字になり、それならと売却しようにも1戸売る毎に500〜1000万円も持ち出しになるとのこと。こうなったら、リカバリーするために、良い物件を購入しようとしても、もうどこの銀行からも借りることが出来ないという、四面楚歌の状態となってしまったのです。

もう少し早く気づいていれば良かったのですが、借りられなくなってからでは遅すぎました。毎年大きな赤字を垂れ流しながら、借金を返済していくしか手はありません。

区分所有のデメリット

・ 銀行評価が、極端に低く、信用毀損を起こす危険性が高い。

・ マンション管理費、修繕積立金が家賃と比較し高額。

・ 大規模修繕や、共用部を改善しようとしても、自分の判断ではできない。

・ 1戸購入するのも、1棟購入するのもさほど労力は変わらない。つまり、労 力に対するリターンが極端に少ない。



区分所有のメリット

・ 少額資金から投資が出来る。

・ 失敗しても少額の為、たいした痛手になりにくい。
運よくフルローンで融資が下りても、 それだけでは物件を手に出来ません。

物件取得には色々な諸経費がかかるんです。

不動産投資物件取得時にかかる5つの経費

@建物に対する消費税
A仲介手数料
B契約書に貼付する印紙税
C登録免許税
D不動産取得税


の5つになります。

建物に対する消費税

不動産を購入する場合、建物に対して消費税がかかります。 土地にはかかりません。

平成16年4月1日より「取引価格の総額表示」の義務化により 建物の消費税を取引価格に含めることが義務付けられています。

ですが、概要書を見るときには注意が必要です。 必ず価格が「税込」なのか「税別」なのか 確認してください。

通常は税込になっています。

明記がなく分からない場合は 業者さんによく確認してくださいね。

仲介手数料

400万円以上の物件は、3.15%+63,000円です。

契約書に貼付する印紙税

不動産売買の契約書には、印紙税が課せられます。 「売主の契約書」「買主の契約書」それぞれに印紙税がかかります。 通常は、売主・買主でそれぞれの契約書に貼る分を負担します。

印紙税は以下のとおりです。

500万円超  1,000万円以下・・・・・・・・・・・・・10,000円

1,000万円超 5,000万円以下・・・・・・・・・・・・・・・15,000円

5,000万円超 1億円以下・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・45,000円

    1億円超 5億円以下・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・80,000円

    5億円超 10億円以下・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18,000円

契約書に以上の金額の収入印紙を貼り割り印します。

売買代金が大きい場合は、 契約書を1通だけ作成し、 買主が原本を保有し、 売主がコピーを保有する という場合もあります。

登録免許税他

権利の保全のため、不動産投資物件を購入すると 「所有権の登記」を行う。

登記とは、不動産に関する権利を公示するものです。 つまり、あなたの物件があなたの物と示してくれるものです。

この登記をする際 「登録免許税」という税金がかかります。

また、登記申請を司法書士に依頼する場合は 司法書士手数料が必要になります。 通常、司法書士にお願いします。

登録免許税の計算は以下のようになります。

所有権移転登記・・・・・・・・・・・・・固定資産税評価額の1.5% 抵当権の設定・・・・・・・・・・・・・・・債権額の0.4%

です。 大体の目安として 「登録免許税」+「司法書士手数料」=2%程度 と覚えておいて下さい。 詳細は契約までには計算されます。

不動産取得税

不動産を取得すると、不動産取得税がかかります。

計算は、以下のようになります。

・土地・・・・・・・・・・・・・・・固定資産税評価額の1/2×3% ・建物・・・・・・・・・・・・・・・固定資産税評価額    ×3%

この不動産取得税は、購入時は必要ありません。 購入してから概ね半年以内の忘れた頃に通知が来ます(笑